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Bien immobilier en autofinancement : les risques

Publiée le 30/04/2014 |
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Révélée par HEMIA Kevin |
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Pour financer notre retraite, ma femme et moi voulions acheter un immeuble en autofinancement. Mais le vendeur nous a caché le départ d’un locataire.
Je m'appelle Kevin Hemia, j'ai 45 ans et je vis en région parisienne. Avec ma femme Stéphanie, nous voulions préparer notre retraite en investissant dans la pierre. Au départ, les banques ne nous ont pas suivis car nous avions déjà un crédit pour notre maison principale. En novembre 2008, un courtier nous conseille alors d’acheter un bien locatif en autofinancement. L'autofinancement consiste à faire un achat qui se paie avec des rentrées de loyers. Les biens sont difficiles à trouver mais pas impossibles.
 
L’idée nous paraît bonne : il n’y a plus de taux d’endettement à calculer mais un rendement « loyer-crédit ». Confiant, je pars dans cette direction et commence à chercher un bien qui correspondrait pour ensuite le proposer à mon courtier et trouver une banque qui nous financerait. Mon épouse et moi choisissons d’investir dans la région de Clermont-Ferrand, près de nos familles et amis.
 
Notre projet d’achat
 
Après plusieurs jours de recherche, je pense avoir trouvé un bien susceptible de nous plaire. J’appelle l’agence immobilière qui propose le bien, un immeuble de plusieurs appartements (six locataires), avec deux commerces sur rue et un troisième qui n’est pas encore loué. Le prix et le rendement locatif doivent permettre l’autofinancement prévu. Après plusieurs contacts avec l’agence par téléphone et messagerie électronique, le projet d’achat est en bonne voie.
 
Le prix de l'immeuble s’élève à un peu plus de 150 000 euros, les frais d'agence et de notaire et les garanties et frais de dossier à un peu moins de 30 000. En tout, nous empruntons donc environ 185 000 euros sur une durée de 20 ans. Pour les recettes, nous comptons sur six locataires avec un total de loyers à 1 800 euros mensuels, 1 440 une fois déduites les taxes foncières et la gestion locative. Notre prêt au Crédit Immobilier de France de la région s’élève à 1 300 euros par mois.
 
La découverte du bien
 
Le dernier bail pour le commerce vacant a pris fin six mois plus tôt : il me reste donc deux ou trois mois pour retrouver un locataire. De même, la fin du bail d’un des appartements est prévue six mois après la fin du bail commercial, soit le 30 juin 2009. Un appartement et un commerce, qui était loués par le même locataire, sont donc à pourvoir. Après réflexion, je décide de faire en sorte de retrouver des locataires tout en prévoyant un provisionnement avec la banque ou en repoussant la première échéance.
 
Je décide donc de me lancer dans l’achat de cet immeuble, me disant que je ne retrouverai pas un bien avec un tel potentiel. Début décembre 2008, nous mandatons l’agence immobilière avec un mandat de recherche pour être sûrs que cet achat correspond bien à nos attentes : un bien locatif avec des locataires en place et pas de travaux.
 
Le 28 décembre, nous prenons rendez-vous avec l’agence immobilière et le vendeur pour nous faire présenter le bien. Le rendez-vous est assez court : nous voyons un commerce, un restaurant rapide et trois des six appartements car tous les locataires ne sont pas disponibles. Je parle ensuite du problème du locataire qui doit partir avec le vendeur : il nous répond que le locataire ne compte pas partir et qu’il sera toujours là dans trois ans.
 
Un locataire sur le départ
 
Le 29 juin 2009, jour de la vente, je prends rendez-vous avec l’agence immobilière pour procéder aux relevés des compteurs d’eaux, d’électricité et de gaz. Le locataire qui devait rester encore trois ans vient alors spontanément vers nous et me remet tout bonnement les clefs de son commerce et de son appartement. Il part le lendemain, jour de fin de son bail, rejoindre sa famille sur Paris pour y travailler.
 
Il nous dit que le vendeur est au courant de son départ et nous montre le document signé par lui et par le propriétaire et daté du 9 décembre 2008. Le vendeur l’y autorise à exercer dans son commerce jusqu'à la fin du bail de son appartement qui est prévu le 30 juin 2009. D’après lui, je devrais être au courant de cet arrangement. Le locataire nous précise alors qu’il part parce qu’il n’arrive pas à faire tourner son commerce, il aurait même perdu 40 000 euros dans cette affaire.
 
La lettre du vendeur à notre banque
 
Pour le montage du dossier de prêt, la banque prêteuse a notifié que l’achat devait être un achat ancien sans travaux à usage d’habitation locative actuellement occupés par des locataires. Le 15 avril 2009, le vendeur a donc adressé un courrier signé au Crédit Immobiliser de France attestant que l’ensemble des locataires étaient bien en place.
 
Il aurait suffi que la banque demande au vendeur si un locataire avait prévu de partir avant la date de la signature devant notaire et elle aurait su qu'il y avait un problème. Elle aurait alors recalculé le taux d'endettement et aurait déduit les 500 euros de son loyer. Elle ne m’aurait donc pas accordé le prêt à cause de ce manque de revenus ou m'aurait prévenu pour que je cherche un nouveau locataire.
 
Le départ de deux autres locataires
 
Le même jour, le 29 juin 2009, devant le notaire, le vendeur me dit que deux locataires sont partis depuis un mois, dont un avec les clefs. Je lui demande s’il s’agit du locataire qui devait partir six mois plus tôt en lui montrant le document, signé de sa main, que le locataire m’a remis quelques heures plus tôt. Il se décompose, s’assoit sur sa chaise et me dit que ce sont deux autres locataires qui sont partis.
 
A ce moment-là, il y a donc trois locataires en moins dans l’immeuble. Evidemment, entre temps, je n’ai reçu aucun message du vendeur ou de l’agence immobilière (qui, je crois, était comme moi laissée dans l’ignorance – sinon, elle se serait démenée pour retrouver des locataires). Normalement, cet achat aurait dû me permettre de recevoir 1 800 euros de revenus par mois grâce aux loyers pour payer 1 300 euros de crédit. Désormais, avec trois locataires en moins, la rentrée locative ne s’élève plus qu’à 500 euros par mois. En revanche, je dois toujours payer 1 300 euros de crédit. Comment combler la différence puisque j’ai mis toute mes économies dans le projet ?
 
L’impossible communication avec le vendeur
 
Ce jour-là, manquant de conseils et pour des raisons financières évidentes, je refuse donc de signer la vente et rentre sur Paris. Après quelques jours de réflexion, j’essaie de joindre le vendeur, sans réponse. Le 6 juillet 2009, je reçois un recommandé avec accusé de réception de l’avocat du vendeur : il me demande de conclure la vente dans l’état sous trois semaines. Le 21 juillet, je réponds à ce recommandé : je parle de cette situation locative et lui rappelle que les travaux effectués, clause de condition suspensive à la vente, ne sont pas satisfaisants pour reloger quelqu’un. Je lui demande donc d’établir un devis pour les travaux de rénovation et de remise aux normes des logements qui ne sont pas louables en l’état.
 
Je compte le présenter à ma banque pour ajouter une provision supplémentaire, quitte à m’endetter sur 25 ans. Je suis en effet toujours intéressé par le projet et souhaite alors mettre en place une solution amiable. Mon courrier, rédigé avec mon avocat conseil, est, je pense, simple et honnête. Mais je reste sans réponse. Pendant sept mois, je tente de le contacter plus d’une centaine de fois par téléphone (relevés téléphoniques faisant foi) et par l’envoi de deux courriers recommandés avec accusés de réception.
 
Pendant ce temps, ma banque continue de me demander ce qui se passe et la suite à donner à mon dossier. J’atteins en effet la limite des reports, soit six mois, et je suis dans l’obligation de renoncer à ce bien.
 
La première instance
 
Le procès a lieu le 24 janvier 2012. Les avocats s'assoient autour d'une table devant trois juges et parlent pour défendre leurs clients. Des voix s'élèvent mais je n'entends quasiment rien. Le verdict est donné quelques mois plus tard. Nous sommes jugés coupables d’avoir délibérément cassé la vente : « Attendu qu'au vu de l'ensemble de ces éléments, la SCI ne rapporte pas la preuve que son consentement ait été vicié par un dol ; que sa demande aux fins d'annulation du compromis de vente du 27 décembre 2008 sera en conséquence rejetée. »
 
Pourtant, ce juge écrit bien qu’il y a effectivement un problème avec un locataire : « Attendu que seul le contrat commercial de M. X. pose problème dans la mesure où celui-ci n’a jamais été versé par le demandeur et où rien ne permet d’établir avec certitude la date à laquelle le vendeur a eu connaissance de la résiliation de ce contrat ». Pourtant, mon avocate a bien remis le document signé entre le locataire et le vendeur le 9 décembre 2008 et qui prévoit le départ de ce locataire à la fin de son bail. Cette information est importante : s’il n’y avait aucune garantie que ce locataire reste, la banque n’en aurait pas tenu compte dans le montage du prêt, qui n’aurait sûrement pas été accordé.
 
«  Attendu qu’à considérer même que le vendeur ait eu connaissance avant la signature du compromis de vente du départ de M. X. au 30 juin 2009, il n’est pas démontré par l’acheteur que le vendeur lui ait sciemment caché cette information afin de le déterminer à contracter, que l’acheteur ne rapporte pas davantage la preuve que s’il avait eu connaissance de la résiliation programmée de ce contrat de bail, il n’aurait pas acquis le bien immobilier : que si il insiste sur sa volonté de l’acquisition d’un immeuble de rapport, il ne démontre pas en quoi le départ d’un des six locataires de l’immeuble aurait été de nature à le faire renoncer à cette acquisition. » Je n’aurais tout simplement pas pu acquérir le bien, faute d’argent ! En effet, l’acquisition de l’immeuble était liée à la présence des locataires, sans quoi la banque ne m’aurait tout simplement pas accordé de prêt.
 
Le point sur l’accusation de harcèlement
 
De surcroît, il m’est reproché d’être à l’origine du départ des locataires : « Attendu par ailleurs, qu'il ressort des pièces versées par le demandeur que les locataires sus-visés expliquent que leur décision de rompre le bail a été motivée par l'intervention de M. Hemia, ce dernier leur ayant réclamé avec insistance divers papiers en se présentant comme le nouveau propriétaire, faisant même intervenir un administrateur d'immeuble se disant chargé de la gestion à compter d'avril 2009 ».
 
En effet, fin février 2009, j’avais contacté un administrateur de biens pour gérer l’immeuble. Le 27 mars, il avait envoyé un courrier aux locataires, leur demandant de lui adresser le montant de leur loyer et des charges, leur attestation d’assurance, celle d’entretien de la chaudière, etc. Ce courrier n’a été envoyé qu’une fois et aucun locataire ne s’en est plaint, ni au vendeur, ni au gestionnaire. Je n’ai moi-même jamais pris contact avec eux. Alors pourquoi parler de harcèlement ?
 
Deux attestations de ces locataires m’accusent. Les deux courriers sont construits avec les mêmes termes, à la virgule près, et datés du 17 octobre 2009 : étrange, non ? Ils y expliquent que mon harcèlement est la cause de leur départ. Pourtant, lors de notre visite chez le notaire, le vendeur m’avait dit qu’ils avaient déménagé sur Clermont-Ferrand, l’un pour raison professionnelle, l’autre pour y rejoindre sa famille.
 
Le procès en appel
 
Pensant que nos droits n'avaient pas été reconnus, nous faisons appel de cette décision. Le procès a lieu le 25 février 2013. Ce jour-là, le juge dit à notre avocat d'appel que ce n'est pas la peine qu'il se fatigue à parler car il connaît déjà le dossier. Il reconduit donc la sentence et l'aggrave : je suis condamné à des préjudices moraux, une clause pénale et des dommages et intérêts, un peu plus de 50 000 euros en tout. Le juge d'appel ne retient rien en notre faveur, il répète ce qui a été dit en première instance et affirme que nous avons créé une polémique et que le vendeur n'a pas menti sur le maintien en place du locataire.
 
L'abus de confiance du vendeur n’est pas mentionné. De même, nos courriers envoyés et nos nombreux appels sont ignorés. Et aucune insinuation n’est faite sur le courrier du 9 décembre 2008 donnant congé au premier locataire.
 
Mise en garde
 
Finalement, d'après les factures remises dans les pièces du dossier, le vendeur a dû débourser 3 000 euros pour faire des travaux. Le premier logement a été reloué neuf mois après le premier procès et le dernier deux ans et demi après. Si j’avais quand même acheté l’immeuble, j’aurais perdu ma maison et le banquier aurait hypothéqué l’immeuble.
 
Ma vérité est qu'il faut faire confiance mais ne pas se lancer dans un projet où tout semble idéal. Avant de se faire plaisir dans un investissement, si vous avez des questions à poser, posez-les aux intéressés et non à leurs intermédiaires. Mon notaire ne m'a été d'aucun conseil, donc si le vôtre ne vous dit pas un mot sur votre projet, changez-en. Veillez surtout à mettre tous vos souhaits par écrit : c’est la seule chose qui vous protègera. Si vous voulez des locataires le jour de la signature, et qu'ils restent encore trois ans, il faut le notifier. Si le vendeur ne vous appelle pas une fois ou deux fois par mois, appelez-le.
 
N’oubliez pas de refaire et refaire encore le compromis de vente du vendeur et cela autant de fois que nécessaire pour qu'il soit comme vous le voulez. Ainsi, le jour de la signature, il n'y aura pas de surprise. Enfin, n’oubliez pas que votre banque peut repousser et mettre en attente le prêt pendant six mois, c'est une clause qui pourrait vous servir s'il y avait un hic. Voici tous mes conseils pour éviter les désagréments d’un bien immobilier en autofinancement.
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